Oui, vous pouvez être totalement exonéré de taxe foncière après 75 ans, mais uniquement si vous remplissez plusieurs conditions cumulatives. Ce n’est pas un droit automatique lié à l’âge seul. Avant de vérifier votre éligibilité, voici ce que vous devez avoir en tête :
- L’âge compte au 1er janvier de l’année d’imposition, pas à votre anniversaire
- Le logement concerné doit être votre résidence principale
- Vos revenus doivent rester sous un plafond défini selon votre foyer
- Certaines aides sociales (ASPA, ASI) permettent d’être exonéré sans condition de revenus
- La TEOM (taxe sur les ordures ménagères) reste souvent due même si vous êtes exonéré
On vous explique tout, étape par étape, pour que vous sachiez exactement où vous en êtes.
Exonération de taxe foncière après 75 ans : de quoi parle-t-on exactement ?
La taxe foncière est un impôt local payé par tout propriétaire ou usufruitier d’un bien immobilier. Elle est calculée chaque année par les services fiscaux. Pour les personnes âgées à revenus modestes, la loi prévoit une exonération totale sur la résidence principale. Cette exonération ne signifie pas que la totalité de votre avis d’imposition tombe à zéro. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) y est souvent intégrée, mais elle suit des règles distinctes. Il ne faut pas confondre exonération, dégrèvement et réduction : ces trois termes ont des effets différents sur votre avis de taxe foncière.
Qui peut bénéficier de l’exonération de taxe foncière après 75 ans ?
Deux catégories de contribuables sont directement concernées :
- Les propriétaires occupant leur résidence principale
- Les usufruitiers du bien, c’est-à-dire ceux qui ont le droit d’en jouir sans en être pleinement propriétaires
Les locataires, eux, ne sont pas concernés par la taxe foncière. Elle est toujours à la charge du propriétaire. Certaines personnes en maison de retraite ou en EHPAD peuvent aussi conserver l’exonération sur leur ancien logement, sous conditions. Les bénéficiaires de l’ASPA (allocation de solidarité aux personnes âgées) ou de l’ASI (allocation supplémentaire d’invalidité) peuvent être exonérés même si leurs revenus dépassent les plafonds classiques.
Âge, résidence principale et date du 1er janvier : les conditions à connaître
Voici les trois conditions de base à réunir simultanément :
- Avoir plus de 75 ans au 1er janvier de l’année d’imposition
- Occuper le logement comme résidence principale
- Disposer d’un revenu fiscal de référence inférieur au plafond applicable à votre foyer
La date du 1er janvier est souvent négligée. Si vous fêtez vos 75 ans le 15 mars 2025, vous n’êtes pas éligible pour l’année 2025. Vous le serez à partir de 2026. Le logement doit être celui où vous résidez effectivement et habituellement. Une résidence secondaire, même occupée plusieurs mois par an, n’ouvre pas droit à cette exonération.
Revenus fiscaux : les plafonds à respecter pour être exonéré
Le revenu fiscal de référence se trouve sur votre avis d’impôt sur le revenu, à la rubrique « Vos références ». Ce montant doit être inférieur au plafond correspondant à votre nombre de parts fiscales.
Voici les plafonds applicables pour l’imposition 2025 :
| Nombre de parts | Métropole | Guadeloupe / Martinique / Réunion | Guyane / Mayotte |
|---|---|---|---|
| 1 part | 12 679 € | 15 004 € | 15 686 € |
| 1,5 part | 16 065 € | 18 996 € | 19 856 € |
| 2 parts | 19 451 € | 22 988 € | 24 026 € |
| 2,5 parts | 22 837 € | 26 980 € | 28 196 € |
| 3 parts | 26 223 € | 30 972 € | 32 366 € |
| Par 1/2 part suppl. | + 3 386 € | + 3 992 € | + 4 170 € |
Source : Direction générale des finances publiques (DGFiP), barème 2025.
Prenez votre dernier avis d’impôt, repérez le revenu fiscal de référence, comptez vos parts et comparez. C’est aussi simple que cela.
Quelles aides sociales ouvrent droit à une exonération sans condition de revenus ?
Deux allocations permettent d’être exonéré de taxe foncière sans avoir à vérifier les plafonds de revenus :
- L’ASPA : allocation de solidarité aux personnes âgées, anciennement appelée « minimum vieillesse »
- L’ASI : allocation supplémentaire d’invalidité
Si vous percevez l’une de ces deux aides et que vous occupez votre résidence principale, l’exonération s’applique. Elle peut même se maintenir temporairement si vous perdez le bénéfice de l’aide. Les bénéficiaires de l’AAH (allocation adultes handicapés) peuvent aussi être concernés, mais les conditions varient. Dans ce cas, il est préférable de contacter directement votre centre des Finances publiques pour confirmer votre situation.
Résidence principale, maison de retraite et EHPAD : comment conserver l’avantage ?
Entrer en maison de retraite ou en EHPAD ne signifie pas perdre automatiquement l’exonération. Vous pouvez la conserver si :
- Le logement constituait bien votre résidence principale avant le départ
- Vous en gardez la jouissance exclusive (ni loué, ni prêté, ni occupé par un tiers)
- Vous remplissez toujours les conditions d’âge et de revenus
Dans ce cas, une demande auprès des impôts est nécessaire. Les coordonnées du service compétent figurent sur votre avis de taxe foncière, dans la rubrique « Vos démarches ». Ne tardez pas à signaler votre changement de situation. Plus tôt vous prévenez, moins vous risquez de payer une taxe à laquelle vous n’êtes plus assujetti.
La taxe foncière est-elle totalement supprimée ? Le cas de la TEOM
C’est l’erreur la plus fréquente. L’exonération de taxe foncière ne supprime pas la TEOM. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères est une ligne distincte sur votre avis d’imposition. Elle dépend de votre commune et suit ses propres règles. Résultat : vous pouvez recevoir un avis dont la taxe foncière est à zéro, mais avec une somme restant due au titre de la TEOM. Lisez votre avis ligne par ligne. Ne supposez pas que vous ne devez plus rien.
Faut-il faire une demande aux impôts ou l’exonération est-elle automatique ?
Les deux cas de figure existent :
- Automatique si votre situation est déjà connue de l’administration fiscale (âge, revenus, bien connu comme résidence principale)
- Sur demande si votre situation est particulière : départ en EHPAD, changement récent de logement, bénéfice de l’ASPA ou de l’ASI non encore signalé
En cas de doute, ne supposez rien. Consultez votre avis de taxe foncière et vérifiez si l’exonération y est déjà indiquée. Si ce n’est pas le cas et que vous pensez y avoir droit, contactez votre centre des Finances publiques sans attendre.
L’erreur courante qui fait perdre l’exonération sans qu’on s’en rende compte
Beaucoup de contribuables perdent le bénéfice de l’exonération sans le savoir, simplement parce qu’ils n’ont pas signalé un changement de situation. Les cas les plus fréquents :
- Départ en maison de retraite sans prévenir les impôts
- Mise en location du logement après le départ
- Augmentation des revenus au-dessus du plafond (héritage, pension complémentaire)
- Changement du nombre de parts fiscales (décès du conjoint)
Si votre situation évolue, signalez-le rapidement. L’administration peut réclamer des régularisations sur plusieurs années si elle constate une exonération indûment accordée.
Alternative méconnue : les autres allègements fiscaux possibles après 65 ans
Si vous avez entre 65 et 74 ans, vous n’avez pas droit à l’exonération totale, mais vous pouvez bénéficier d’un dégrèvement de 100 € sur votre taxe foncière. Ce dégrèvement est soumis aux mêmes conditions de revenus et de résidence principale. Il s’applique automatiquement si votre situation est connue des impôts.
| Âge au 1er janvier | Avantage possible | Condition de revenus |
|---|---|---|
| 65 à 74 ans | Dégrèvement de 100 € | Oui |
| 75 ans et plus | Exonération totale | Oui (sauf ASPA/ASI) |
| Tout âge (ASPA/ASI) | Exonération totale | Non |
Comment vérifier rapidement si vous êtes éligible à l’exonération ?
Voici la méthode en 5 étapes concrètes :
- Vérifiez votre âge au 1er janvier de l’année en cours
- Confirmez que le bien est bien votre résidence principale
- Ouvrez votre avis d’impôt sur le revenu et repérez le revenu fiscal de référence
- Comptez votre nombre de parts fiscales
- Comparez votre revenu au plafond du tableau ci-dessus
Si toutes les cases sont cochées, l’exonération doit s’appliquer. Si elle n’apparaît pas sur votre avis de taxe foncière, contactez les impôts.
Que faire en cas de refus ou de doute sur votre situation fiscale ?
Un refus d’exonération peut s’expliquer par une information manquante ou une erreur dans votre dossier. Voici comment réagir :
- Demandez une explication écrite à votre centre des Finances publiques
- Rassemblez vos justificatifs : avis d’impôt, justificatif de domicile, justificatif d’âge, attestation d’aide sociale si concerné
- Formulez une réclamation via votre espace personnel sur impots.gouv.fr ou par courrier recommandé
- En cas de situation complexe (indivision, viager, couple dont un seul membre a plus de 75 ans), demandez toujours une réponse écrite de l’administration
À retenir
- L’exonération s’applique uniquement si vous avez plus de 75 ans au 1er janvier, que le bien est votre résidence principale et que vos revenus sont sous le plafond.
- Les bénéficiaires de l’ASPA ou de l’ASI sont exonérés sans condition de revenus.
- La TEOM reste due même en cas d’exonération de taxe foncière : vérifiez votre avis ligne par ligne.
- Un départ en EHPAD ne fait pas perdre l’exonération automatiquement, mais une demande aux impôts est nécessaire.
- En cas de doute, consultez votre avis d’impôt, comparez au tableau des plafonds et contactez votre centre des Finances publiques sans attendre.
À propos de l'auteur
Thomas, ancien agent immobilier
Après 16 ans comme agent immobilier en agence puis en indépendant, Thomas partage ses conseils concrets pour vous aider à acheter, vendre, rénover et aménager — sans jargon, sans discours commercial.
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