Un bien locatif bien acheté dégage aujourd’hui entre 4 % et 8 % de rendement brut selon la ville, et entre 2,5 % et 5 % une fois les charges et l’impôt passés. L’écart n’a rien d’anecdotique : sur un appartement à 150 000 €, un seul point de rendement représente 1 500 € par an, soit 30 000 € sur vingt ans. Nous vous proposons de décortiquer chaque ligne du calcul, du loyer encaissé jusqu’au dernier prélèvement social, pour que vous sachiez précisément ce que votre projet vous rapporte.

Quel rendement viser selon la ville et la stratégie

Le rendement dépend d’abord de la géographie. À Paris, avec des prix autour de 9 500 € le mètre carré et des loyers encadrés, le brut dépasse rarement 3,5 %. Dans les métropoles régionales comme Lyon, Bordeaux ou Nantes, nous observons des fourchettes de 4 % à 5,5 %. Les villes moyennes dynamiques (Angers, Le Mans, Reims, Amiens) se situent entre 5,5 % et 7 %. Certaines villes à prix bas comme Saint-Étienne, Limoges ou Mulhouse affichent 8 % à 10 % bruts, avec en contrepartie un risque de vacance et de dégradation plus élevé, et une revente moins liquide.

La stratégie compte tout autant que l’adresse. Une location nue classique rapporte moins qu’une colocation ou qu’un meublé, qui génèrent 15 % à 30 % de loyer supplémentaire pour un même bien. Les investisseurs qui manquent de temps se tournent vers un investissement locatif clé en main, où la recherche, les travaux et la mise en location sont pilotés par un opérateur unique. Le coût de ce service se déduit du rendement final, ce qui suppose de l’intégrer dès la simulation.

Rendement brut, net et net-net : trois calculs à distinguer

Beaucoup d’annonces mettent en avant un chiffre flatteur qui ne survit pas à la première année d’exploitation. Trois niveaux de calcul existent, et seul le dernier reflète ce qui atterrit sur votre compte.

Le rendement brut, un simple filtre de tri

La formule tient en une ligne : (loyer annuel ÷ prix d’achat) × 100. Un studio acheté 90 000 € et loué 500 € par mois affiche 6 000 ÷ 90 000, soit 6,66 %. Ce chiffre sert uniquement à comparer rapidement des annonces. Nous vous conseillons d’y intégrer d’emblée les frais de notaire, de 7 % à 8 % dans l’ancien, et le budget travaux. Notre studio revient alors à 90 000 + 7 200 + 15 000 = 112 200 €, et son brut réel tombe à 5,35 %.

Le rendement net de charges

Il faut retirer tout ce que vous payez chaque année : taxe foncière (souvent l’équivalent d’un à deux mois de loyer), charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire non occupant (100 à 180 €), assurance loyers impayés (2,5 % à 3,5 % des loyers), frais de gestion locative (6 % à 8 % TTC), entretien courant. Sur notre exemple, comptez environ 1 900 € annuels : le net descend à 3,65 %.

Le rendement net-net, celui qui décide

Dernière étape, la fiscalité. Selon votre tranche marginale et le régime choisi, l’impôt et les prélèvements sociaux absorbent 0 % à 45 % du résultat foncier. Un même bien peut ainsi finir à 3,6 % ou à 2,1 % pour deux propriétaires différents.

Le crédit, principal levier de performance

Emprunter reste le moteur de l’investissement locatif. Avec des taux revenus autour de 3,20 % sur vingt ans début 2026, la mensualité d’un prêt de 112 000 € s’établit à environ 634 € hors assurance. Face à un loyer de 500 €, l’effort d’épargne mensuel avoisine 250 € charges comprises. Sur vingt-cinq ans, la mensualité tombe à 545 € et l’effort se réduit nettement, au prix d’un coût total du crédit plus élevé.

Le cash-flow se calcule ainsi : loyer perçu, moins mensualité, moins charges mensualisées, moins impôt. Un cash-flow neutre ou positif suppose généralement un rendement brut supérieur à 7 %, une location meublée ou une colocation. Un cash-flow légèrement négatif n’est pas disqualifiant si le bien se situe dans une zone où les prix progressent et où la revente sera fluide.

Fiscalité : le régime choisi change tout

Le choix du régime fiscal produit souvent plus d’effet qu’une négociation de 5 000 € sur le prix d’achat. Deux grandes familles coexistent.

La location nue

Le micro-foncier s’applique automatiquement sous 15 000 € de revenus bruts annuels et offre un abattement forfaitaire de 30 %. Le régime réel permet de déduire les charges réelles, les intérêts d’emprunt et les travaux, et de créer un déficit foncier imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an. Dès que vos charges dépassent 30 % des loyers, le réel devient plus favorable.

La location meublée

En LMNP, le micro-BIC applique un abattement de 50 % jusqu’à 77 700 € de recettes. Le régime réel autorise l’amortissement du bien, du mobilier et des travaux, ce qui neutralise souvent l’imposition pendant dix à quinze ans. Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, ce qui invite à raisonner sur la durée de détention.

Les erreurs qui font fondre un rendement

Nous rencontrons régulièrement les mêmes angles morts. Le premier reste la vacance locative : un mois vide représente 8,3 % du loyer annuel, soit plus d’un demi-point de rendement. Le deuxième concerne les travaux sous-estimés, en particulier depuis l’interdiction de louer les logements classés G, appliquée depuis janvier 2025, et celle qui visera les F en 2028. Une rénovation énergétique complète coûte souvent 400 à 800 € du mètre carré.

Viennent ensuite les charges de copropriété d’immeubles anciens avec ascenseur et gardien, qui peuvent atteindre 45 € du mètre carré par an, et les impayés, qui touchent environ 2 % des locations mais représentent en moyenne plusieurs mois de procédure.

Nos repères pour sécuriser votre simulation

Avant de signer, nous vous suggérons de retenir cinq garde-fous. Provisionnez systématiquement un mois de vacance par an. Retirez 25 % du loyer pour couvrir les charges d’exploitation. Vérifiez le loyer de marché sur trois annonces comparables réellement louées, pas seulement affichées. Demandez les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales pour repérer les travaux votés. Comparez enfin votre net-net à un placement sans souci de gestion : si l’écart avec une assurance-vie en fonds euros à 2,6 % reste inférieur à un point, le jeu en vaut rarement la chandelle.

Un rendement honnête, mesuré sur des chiffres vérifiés, vaut toujours mieux qu’un rendement théorique brillant sur un tableur. C’est cette discipline de calcul qui distingue les projets qui tiennent dix ans de ceux qu’on revend au bout de trois.